La detracción en la primera venta de Inmuebles

Desde el 01 de Febrero del 2013 entró en vigencia la Resolución de Superintendencia Nº 022-2013, en la cual la primera venta de inmuebles es una operación sujeta al regimen de detracciones con una tasa del 4%. Queda claro que la intención de Sunat es endurecer las prácticas de evasión fiscal pues es muy conocida la alta informalidad en el sector construcción.
Sin embargo es discutible el criterio adoptado por Sunat en donde el importe sujeto a la detracción del 4%  es sobre el pago del valor total o parcial del bien inmueble transferido incluido el valor del terreno.
Este criterio contradice los señalado en el articulo 23º del TUO de Ley del IGV en donde se dispone que el valor de tranferencia del terreno es una operación no gravada con el impuesto. Si comparamos el criterio adoptado por Sunat con lo que se dispone en el articulo 23º del TUO Ley del IGV,  es evidente que se esta perjudicando financieramente al contribuyente tal como podemos apreciar a continuación:

Posición 1:


Factura N° 001 -204

Base Imponible no Gravada : 50,000.00
Base Imponible Gravada      : 50,000.00
IGV                                               9,000.00
                                               ––––––––––
                                  Total S/. 109,000.00

Importe de la Detracción:
59,000 x 4% = S/. 2,360.00



Posición 2 (SUNAT):

Factura N° 001 -204

Base Imponible no Gravada: 50,000.00
Base Imponible Gravada     : 50,000.00
IGV                                              9,000.00
                                                –––––––––
                                 Total S/. 109,000.00

Importe de la Detracción:
109,000 x 4% = S/. 4,360.00


Perjuicio financiero: 4,360.00 – 2,360.00
Perjuicio financiero: S/. 2,000.00

Esto demuestra el perjuicio financiero que sufriria el contribuyente, pero no todo queda ahi, hay varias interrogantes que no se han considerado exhaustivamente en la norma como por ejemplo:

1.¿Que pasaria si el comprador del bien inmueble se retracta y solicita la devolución del importe pagado?
2. Cual seria el procedimiento a seguir si se anula una operación? ¿ Se seguiria el procedimiento normal de solicitud de devolución en la cuenta de detracciones?
3. Si en un mismo mes efectuo una venta y la anulo al retractarse el comprador, ¿como sustento ante sunat el monto depositado en la cuenta de detracciones? ¿Se expone el contribuyente a que Sunat tome los fondos como ingreso por recaudación o no?

El tema no es tan sencillo como lo plantea la Administración Tributaria quedan algunos cabos sueltos.
Hasta la próxima